부동산 투자자에게 꼭 필요한 1031 exchange 제대로 알기!

부동산 자산은 우리 재정관리에서 가장 큰 부분을 차지한다고 해도 과언이 아닙니다. 가끔 부동산 매매에 대한 규칙을 모르고 있어서 혹은 전문가의 의견을 소홀히 했다가 집을 팔고 사는 과정에서 엄청난 세금을 내고 매우 속상해하시는 분들이 계시곤 합니다. 부동산을 매각해서 양도차액이 발생하면 양도세(Capital Gain Tax)를 내야하는데요, 이러한 양도세를 연기시켜 재투자에 활용할 수 있는 제도가 있는데 이를 "1031 Exchange"라 합니다. 

이 제도는 몇 가지 중요한 규칙만 잘 이해하고 그 규칙을 지킨다면 세금 연기의 혜택을 누릴 수 있습니다.

1. Like-Kind Property 

구입하고자 하는 부동산이 자신이 매입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류(Like-kind)이여야 합니다. 만약 임대용 아파트를 소유하고 있다가 본인의 거주용 주택을 구입하는 경우는 1031 Exchange의 세금 혜택을 받을 수 없습니다.   

2. Time-Limit

모든 1031 Exchange는 시간적 제한이 있습니다. 소유 부동산을 매각한 시점으로 부터 (에스크로가 끝난 날짜부터) 45일 이내에 새로 구입 하고자 하는 부동산을 지명하여야 하며, 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 합니다. 

3. IRS Qualification for investment

새로 구입하는 부동산은 매각한 부동산에서 발생한 equity와 매매 가격 이상이어야 합니다. 예를 들면 에쿼티(equity)가 100만불이고 매매 가격이 200만 불이었다면 새로 매입하는 부동산의 구매가격은 200만불 이상이어야 하고, 전에 있던 100만불의 에쿼티(equity)전액은 모두 새로 구입하는 부동산에 재투자되어야 합니다. 

한가지 유념할 사항은 매각 후 일정 기간 소유한 후 재매매가 이루어져야 1031 Exchange 혜택이 가능합니다. 국세청(IRS)에서는 단기간에 (IRS 에서 특정 기간은 두지 않고 있지만) 잦은 1031 Exchange가 이루어지면 투자자로 간주해 세금혜택에 불이익을 당할 수 있으니 유념하셔야 합니다.

이외에도 부동산이나 주식 투자 자산에 대한 Capital Gain Tax를 유예시키거나 줄일 수 있는 방법들이 있다는 사실,  알고 계신가요? 자산의 양도소득세, 처리하기 전에 이미 플랜을 가지셔야하는 것을 유념하시길 바라며.. 

궁금하신 내용이 있으면 언제든지 연락주세요.

여러분의 재정전문가 Joy가 정성을 다해 도와드리겠습니다.

감사합니다.

머니코치 Joy Kim 드림

Email: joy.kim@moneycoachjoy.com 

Tel: 562-455-9321